收藏 下半年厦门房地产面临三大威胁 可能带来楼市变局

      半年成交26901套，这个数字比2011年厦门全市住宅成交总套数还要多出5000多套。照这样的趋势下去，今年住宅成交超过2012年的41019套已不是问题。但是，简单的推算显然有些牵强。

　　没错，楼市刚进入下半场，下半年究竟能成交多少量仍然是个谜。只不过，透过上半年，我们能窥见一二，以期下半年的从容以对。

　　尽管遭遇最严厉的国五条细则，厦门楼市却仍然表现出火热的态势。除去硬邦邦的数字，楼盘开盘屡屡热销就是印证。那么，上半年的热销是如何诞生的？开发商们的策略起了多大的效用？面对下半年稍显谨慎的市场态势，这种热销能否持续？楼市又将开创怎样的局面？

　　【围观上半年】

　　策略不同，楼盘开盘热销不断

　　2012年年初，楼市尚处于冰寒期，成交在底部徘徊。面对如此局势，开发商们无奈祭出以价换量的应对策略，反映在开盘上，就是“少量快跑”。即多次开盘，一次只推少量房源。而随着市场在二季度的回暖，成交加速上升。到了下半年，楼盘开盘动辄推数百套房源，仍然日光不断。

　　与去年“递进路线”不一样，今年上半年楼盘开盘走的是“并列路线”——一些楼盘仍然大体量推盘，一些楼盘则谨慎走着少量多推路线，“双线驱动”也成为上半年楼市的一道风景。

　　上半年倒数第二天，建发中央湾区二期琥珀湾开盘，700多套房源悉数推出，受到市场热捧，数千人购房最终日光。这也是上半年来继中航城国际社区、中海锦城国际等盘后又一个开盘推500套以上房源且热销的楼盘。

　　而一天过后，联发杏林湾一号12#楼盘开盘，只有150套，这已是该盘上半年第4次推盘，每次都在150-300套之间，且每次热销。而在此前，夏商新纪元、泰禾红门、国贸润园、龙湖嘉屿城、禹洲中央海岸、新景舜弘天籁等盘均是如此。其中国贸润园同样开盘加推4次，只有一次房源达300套；龙湖嘉屿城开盘加推4次，平均每次仅200余套。

　　尽管策略不同，却异曲同工。不管是大体量推盘，还是少量多推，大多数楼盘均取得了喜人的成绩，并促成了上半年成交26901套的半年成交纪录。

　　“市场有着大量的需求，是促成楼市火热的关键。而开发商的策略是有的放矢、对症下药。”对于如此成绩，业内人士如是说。

　　【探究其中因】

　　市场是诱因，行销策略功不可没

　　作为市场好坏的晴雨表，楼盘开盘的表现成为各方窥探市场的窗口。上半年楼盘喜人的开盘表现，折射出市场态势的火热。同样，也正是因为市场形势好，才促成了楼盘业绩喜人和成交的攀升。“一方面是因为市场热，另一方面是不同企业采取的策略不同。”厦门韬锐地产总经理柏云飞表示，市场好、需求大是诱发楼盘成交火热的原因，但企业自身的策略不能忽视。她认为，大体量推盘的楼盘多为本土实力国企和一些已入厦多年的外来大鳄。前者有着强大的品牌基础和追随人群。而后者在多年的经营后品牌也得以有效巩固。加上长时间的蓄客，大体量推盘市场表现上佳。对此，保利房地产营销部策划经理赵章程也表达了类似的观点。他认为，实力国企和外来央企对半年业绩有着严格的标准，而深厚的品牌影响力和关系客户群能够帮助他们有效实现这种要求。

　　而反观另外一些房企，却需要采取少量多推的策略，一方面制造饥饿感促进销售，另一方面达到价格上涨和利润增加的企业目标。“除了本地一些房企外，主要还是一些新进房企和新盘。”柏云飞认为，这些企业和楼盘处于销售前期，本地的品牌效应尚未完全建立，需要逐步培育，少量多推同时也是在试探市场。

　　而对于政策的作用导致策略分化，柏云飞并不十分认可。“其实限购执行这么久了，其对开发商的策略影响逐步在消化。”柏云飞认为，最严厉的国五条细则并未对开发商的销售策略带来过多变化，市场正处于一个平稳时期。

　　【遥望下半年】

　　三大威胁，可能带来楼市变局

　　尽管上半年开发商未被市场牵着走，但政策的效果还是在慢慢浮出。6月，在大多数楼盘开盘动辄热销八成以上的背后，仍然有楼盘开盘去化并不理想。尽管在业界看来，这并不是市场转向的苗头，而只是一种细微的分化行为，但对于下半年的楼市走向，一些业内人士直言难以捉摸，一些开发商表示谨慎。“下半年的市场风云不定，大多数开发商会比较谨慎。”一位从业人士对导报记者说。事实上，这也是上半年市场火热的原因之一。“一些开发商把上半年特别是3-6月当做全年销售的重点，推盘较为集中。”赵章程表示。

　　其实，来自政策层面的干扰将对下半年的楼市产生一定的影响，进而会影响一些开发商和楼盘的销售策略，并传导到整个市场层面。

　　一是钱荒。尽管上半年成交火热，市场一派繁荣，在厦开发房企特别是上市房企资金回收理想，资金链也较为宽松，但来自中央审慎的货币政策所带来的传导影响仍然不可忽视。略有缓解的钱荒现象并未消除各方对资金需求的担忧。“银行对资金的监管将影响有着个人贷款需求的购房者的心态。”赵章程说。

　　二是严格限外。4月份厦门国五条细带来的影响仍有待观察，会不会在下半年得以凸显尚不能否定。而如果传导到市场，或将直接影响楼盘开盘去化能力。“对于一些有着高签约要求的企业，或许不得不牺牲这部分购房群体，继而改变推盘策略。”赵章程认为，这可能将减少楼盘开盘的房源量。显然，还将进一步影响开盘节奏和整个市场的态势。

　　三是房产税。今年，房产税即将扩大试点的声音甚嚣尘上，落地厦门也是早有传言。尽管从已知市场来看，房产税对楼市的影响十分有限，却仍然不能忽视其对购房预期的作用。“房产税能够导致购房者进入阶段性观望，继而影响市场。”赵章程表示。

　　综合上述三大威胁，不管是购房者的心态变化进入观望，还是开发商和楼盘的销售策略变化，都将对整个市场的态势产生作用。买卖双方的心态波动，意味着市场将在成交量和价格上出现一定调整，下半年楼市也就更加有了变局的可能。

　　值得一提的是，下半年厦门楼市仍有大量新盘，包括新进外来房企的项目入市，这些项目的市场策略和效果反应也将对楼市走势起重要作用。