收藏 三季度楼市或现集中推盘 拿地看品牌房企

     ［楼市新评］

　　展望下半年，为了控制房价进一步上涨，地方政府将加大对商品房预售价格的管制的同时，积极满足居民家庭首套自住购房需求。此外，资金面已经产生转向，世联认为偏紧的资金面将继续左右市场成交的表现。综合而言，下半年房价将延续最近两个月以来的逐步放缓态势，销量增速将逐步下降，呈现出全年前高后低的趋势。

　　另一方面，国家对影子银行的监管力度升级，同时逐步放开A股房地产行业再融资是一个大方向，预计A股上市公司在此利好下有望获得良好的融资渠道，而信托渠道有可能受到监管升级的挤压，因此中小开发商需提前做好必要准备。理性发展将会成为下半年的方向。

　　6月成交表现尚可，龙头房企跑赢大盘

　　从相对滞后的备案数据来看，6月一线城市销售已经有良好的增长，二三线城市分化较大。6月四个一线城市住宅成交面积环比上涨10%，除广州环比5月小幅下跌0.4%外，其它三个城市环比均有所上涨，其中上海环比上涨幅度高达22%。监测的19个二线城市住宅成交面积环比下降7.07%，除武汉、南昌、成都环比上涨外，其它16个城市环比均不同程度下跌。监测的8个三线城市住宅成交面积环比上升5.95%，除惠州、佛山、扬州环比下降外，其它5个城市环比均不同程度上升。

　　6月份大部分品牌房企的业绩跑赢大市，雅居乐、中海、华润、碧桂园、恒大、龙湖、保利置业、世茂、首开、招商、万科等18家企业合计销售额1077亿元，其中10家企业合同销售额环比5月有不同程度上涨，招商、富力、恒大的涨幅均超过50%。1-6月，多数品牌房企销售额已经超过13年目标的一半，其中碧桂园、世茂地产、融创、首开股份表现更佳，13年目标完成率已超过70%。

　　虽然取得漂亮销售业绩的品牌开发商存在强烈的补库存意愿，但拿地节奏略有放缓。世联跟踪的16家开发商拿地数据显示，今年上半年拿地金额与销售金额的比值为0.36，处于比较合理的水平。

　　流动性中性偏紧，下半年楼市理性发展

　　6月份最爆炸性事件莫过于“钱荒”。另外一个值得我们注意的是李克强总理已经两次强调要 “盘活存量货币”，这表明中央政府决心终结以往的货币超发模式。“钱荒”说明流动性已经产生了转向，未来央行的信贷投放将趋于谨慎。

　　谨慎的理由在于，今年以来为市场提供充裕流动性主要是大规模正增长的外汇占款。但由于当前国内宏观经济表现羸弱，加上人民币升值预期减弱、资产价格高位和美国退出QE预期等，国内资本外流已经出现 。世联判断，下半年新增外汇占款将维持在低位或者负增长。

　　综上，当前流动性已转向中性偏紧，但是由于流动性对房地产市场的影响存在滞后效应，因此世联认为三季度房地产受其影响不会很大，不过不确定性陡升是不争的事实。目前来看，开发商出于对流动性收紧对市场造成不利影响的担忧，也将会在三季度集中推盘加速跑量，而需求仍然比较旺盛，因此三季度的成交尚可。整体来看，基本能确定下半年成交量增速下滑。最后，开发商集中度提升的趋势将持续。品牌房企上半年快速跑量，手持大量现金，下半年拿地会处于一个非常有利的位置，相信会在土地市场上有一番作为。