收藏 SOHO在厦愈趋火热 中国式S0H0价值被蚕食

     SOHO，即Small Office Home Office，家居办公，大多指那些专门的自由职业者的生活办公空间。而到了博大精深的中国，SOHO不再是家居办公，而演变成为低总价住宅、商住两用房及资产投资载体等多种角色。最近SOHO风靡全国，下面我们就来分析一下这种特殊产品的价值所在。

　　出租投资回报率偏低

　　在国外，SOHO发展的驱动来自于自由职业者的崛起，而在中国，SOHO的崛起往往得益于政府超前推动办公物业的发展。

　　那么，又是什么人在购买SOHO呢？据调查，在SOHO的购买客群中，投资客群往往超过70%。而对SOHO类物业有租赁需求的办公客群，主要有小型创业型企业和个人工作室；居家租赁客群往往为都市白领、金领及外国人。

　　在这些租客中，小型创业型企业、白领、金领承租能力均较为有限，而承租能力较高的个人工作室、外国客群则数量有限。这会导致一种结果：SOHO的出租投资回报率偏低。

　　下面来看下深圳、福州与厦门3座城市SOHO产品与住宅、写字楼的比较。深圳世界之窗、福州仓山万达区域的SOHO租赁价格虽然比普通住宅高，但仍然比写字楼低。而在写字楼明显供过于求的厦门，SOHO的租赁价格几乎接近住宅，同样也低于写字楼。

　　由此可见，SOHO产品是属于办公产权且低租金回报率的一类物业。至于SOHO的产品价值为何不及写字楼，笔者认为主要有以下三点：一是用作办公时，办公形象、功能、舒适度不比写字楼；二是用作居住时，无户口、水电物业费高、产权年限比住宅短；三是商住混用，管理、生活、办公均显混乱。

　　慎选SOHO产品进行投资

　　从朴素经济学来看，风险与收益是成正比的，SOHO产品相对开发企业而言，是属于低风险高回报的一类物业。如当前厦门东部地区，信诚VBO、大唐五缘YOHO、宏益华府、万隆VISA广场多个在售的SOHO项目，价格18500元/平方米左右，而周边的写字楼价格低则可至12000元/平方米，最高也不过18000元/平方米左右。也就是说，这是开发企业基于市场选择的最优方案。

　　那么，在房地产这个产业链条下，必然有一方承受着高风险或者低回报。所以，SOHO投资换来的是租赁、资产投资回报率均不比写字楼高。

　　当然，SOHO产品也并非一无是处。它的优势主要在于：一为资金实力不雄厚的投资者提供低门槛投资渠道；二在限购背景下为住宅投资客群提供次选的投资物业；三有较高的风险承受能力。

　　整体而言，虽SOHO在厦门愈趋火热，但这是政府推动写字楼发展，开发商基于市场博弈而导致的结果，从购房投资者的角度出发，笔者不建议拥有良好资金实力者投资普通SOHO产品，二线城市中的低溢价的高端/顶级服务公寓可作为长线投资考虑。