收藏 厦门高端写字楼迎小时代 扎堆寻找合伙人

    高端写字楼市场解码

　　上学时，很多同学幻想中的工作状态跟电影里的场景一样：穿着Prada、踩着香奈儿，站在锃亮的落地窗前，望着远处的海景沉思着下一个案子该怎么做。毕业了，或许Prada暂时还是没有，但出入高端大气的写字楼，踩着亮得可以照人的地板，望着办公室窗户外一望无际海景的机会，对于白领来说，还是不难实现的。

　　2000年开始，国内各大城市兴起了CBD规划风潮，厦门也不例外。于是，鹭江道、滨北、会展中心、观音山片区上崛起了一栋又一栋高端华丽的甲级写字楼。近两年，住宅建设扩到岛外，岛内土地供应转以商业、办公为主，加上政策对住宅地产的严厉控制，岛内写字楼的发展势头更为迅猛。翻一翻当下的楼市地图，我们可以看到写字楼已经占据岛内新楼盘的“半壁江山”，随处可寻。随着开发建设的不断加速，厦门写字楼的发展迎来了一个全新的繁荣时期。

　　不过，从楼市的角度看，虽然开发加速、租金上涨似乎意味着写字楼的利好消息不断，但在接下来的几年里，又将有极大体量的写字楼涌现在岛内。如此大量的写字楼供应能否得到有效的去化仍是值得深思的问题。没错，在厦门楼市这场大戏中，写字楼的地位是在日渐提升的，但它究竟是持续繁荣，还是湮没于茫茫地产界，还需要时间和努力来证明。

    现状

    岛内已一年半无住宅用地出让

    高端写字楼密集亮相

　　去年，位于演武大桥旁的世茂海峡大厦亮相，可以说，这意味着继财富大厦、建行大厦、第一广场等高档写字楼兴起之后，鹭江道CBD的又一个新的繁荣期。无独有偶，同样位于鹭江道、酝酿已久的世侨中心于今年五一入市。这只是从今年开始，高端写字楼扎堆亮相的缩影。

　　目前在岛内思明区，各中心地段都陆续有高档写字楼出现。禹洲集团在湖滨南路新建了高端写字楼，东渡片区的国际邮轮城也在招租中。

　　岛内写字楼的扎堆出现，或与土地市场有关。2010年开始，厦门住宅用地重心转至岛外，岛内土地逐渐以商业、写字楼为主。而自2011年筼筜拿下位于岛内后埔片区的住宅地块（即筼筜·温莎公馆）后，一年半来，岛内再没出让过住宅地块，而写字楼地块则密集出让。去年的9.7土地拍卖会上，17幅地块中有8幅商业用地集中于岛内。从地块的地段以及当时的楼面价来看，这些写字楼也要打造为高规格的高档写字楼，才能有效持续经营盈利。

    关注

    搭乘两岸金融中心顺风车

    东部片区成为潜力CBD

　　与鹭江道、湖滨南、湖滨北等地区相比，目前岛内更具规模和集群效应的CBD商务区均位于东部新城片区。

　　岛内东部作为新开发的高端居住及办公区，可分为会展、观音山及五缘湾三个片区。这三个片区由南至北一字排开，直面台湾海峡，形成以高档住宅和高档办公区相结合的新兴区域。

　　由于两岸金融中心的政策缘故，观音山的商务营运中心算是目前岛内东部最有集群效应的高档商务写字楼片区，写字楼数量和密集程度都是其他商务区无法比拟的。在一期几处办公楼已经投入使用后，目前，康利金融大厦、汇金中心等一批新落成的高档写字楼都在今年投入使用并招租。

　　而会展中心与五缘湾的写字楼虽没有那么密集，但同样以高端海景写字楼作为卖点，如中航紫金广场等。

　　出于可持续经营的考虑，这些高端物业基本全部以出租为主。

　　事实上，今年尤其是下半年是为观音山写字楼招租的“爆炸期”。以康利金融大厦为例，其除了1-3层用于展示和配套设施服务，以及22层以上用于本集团办公使用外，其他将全部用于出租。而中航紫金广场和汇金中心除办公自用部分以外，也全部出租。目前，整个观音山目前的招租面积达到近30万平方米，集群效应十分明显。

     未来三年岛内300万㎡写字楼入市<span > 
    业内人士称，市场“消化不良”风险较大

       据立丹行机构去年年报数据，2012年，全市出让的土地中办公类地块规模(包含综合体用地中的办公地块)就达161.08万平方米。而未来三年，厦门岛东部仅会展以北就将形成200万-300万平方米的写字楼供应，包括观音山、两岸金融中心的一系列高端写字楼。

　　这些写字楼大多属于高端物业，开发商基本以自身持有为主。如此大规模的高端写字楼出租和出售供应量，是否适应目前厦门市场的需求？厦门有如此之大的需求市场吗？

　　机遇

　　海西中心吸引力被看好

　　“厦门高档写字楼还是稀缺的。”中航紫金项目负责人表示，有不少大型企业、国企还是对于高档写字楼有较大需求。而康利金融大厦招商部经理饶雪梅则认为，厦门作为海西中心，这两年明显有越来越多大型企业入住，对高档写字楼的需求十分迫切。其中，民营经济发达的泉州企业家十分热衷于在厦门成立总部。

　　除了厦门及周边地区企业发展所带来的机遇，中心地段的写字楼在另一方面则是一种高升值潜力的物业投资。厦门大事记地产顾问代理有限公司文园路门店经理俞林曾表示，厦门写字楼的上涨幅度虽然比不上商铺和住宅，但一直在稳步升值，近两年的价格更是上涨得厉害。

　　据戴德梁行报告显示，银行中心、国际银行大厦、建行大厦等位于鹭江道CBD的甲级写字楼，租金从前年上半年每平方米每月110—140元，上涨到目前140—170元。而且有业内人士指出，虽然鹭江道写字楼租金一路飙升，但租到合适的高档写字楼不容易，“毕竟地段和配套摆在那里。”

　　即使在目前配套较弱的观音山，写字楼租金也一直在起跳。据康利方面提供的数据，观音山这两年间的高档海景写字楼的租金均价也从40-50元/平方米上涨至70-80元/平方米。

　　风险

　　供应量井喷竞争白热化

　　虽然高档写字楼租金在2011-2013年间大幅上涨，但从数据和业内人士掌握的情况来看，盲目乐观并不理性。

　　据麦田房产企划主管林陆庭透露，厦门地区写字楼交易在近几年一直处在稳定的水平，交易量也并不大。即使在今年供应量和租金价格都在上涨的情况下，转手价格还是保持稳定。

　　自2005年厦门市政府划出岛内东部CBD办公用地后，该片区供应量在短时间内大增。这不仅直接影响到观音山商务营运中心内部的写字楼招租竞争，也间接波及岛内其他写字楼的招租。根据今年年初新景祥提供的数据，在过去的四年里，厦门写字楼市场的平均销售面积在30-60万平方米间，只有2010年的交易量达59万平方米。那么，接下来三年里接近300万平方米的写字楼供应，明显大大超出厦门市场目前的消化能力了。虽然在现阶段，高端写字楼很少有出售，大多是开发商自持招租，但如此之大的供应量不仅局限了厦门高端写字楼的未来销售价格，更有可能使一些条件和配套相对差一些的写字楼持有者面临巨大的招商或者出售压力。

　　从需求来看，企业投资比个人购房投资相对理性，这使购买写字楼的投机客比购买住宅和商铺的人要少得多。因为投机客要考虑转让时有没有人接手的问题。俞林表示，这使得目前看上去欣欣向荣的岛内高端写字楼招商暗藏了不少风险。

　　看来，面对巨大的供应市场，高端写字楼想活下去乃至活得好，必须拿出自己与众不同的卖点。

     高端不高端，谁说了算

　　目前岛内在售或者在招商的不少写字楼都纷纷打出“高端大气”的招牌吸引招商，不过在大楼外观看上去都看不出太多名堂的情况下，如何真正甄别真正的高端大气和伪高端？

　　第一广场开发商大洲集团企划部副经理经理陈缤纷表示，表面看上去，高端写字楼在外观和装修上或与其他写字楼没什么两样，但一些通风系统、电梯设置、物业服务、科技含量、综合配套方面等必然有独到的细节考虑。比如专属楼层电梯的私密性、通风供暖系统的科技性、地面消音设施的人性化设置，都是不容忽视的细节。

　　另据康利金融大厦招商经理饶雪梅介绍，写字楼建筑除了本身的规模要大以外，还必须要有强大的综合配套。一般来说，拥有写字楼、酒店、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间的综合配套的写字楼是重要的考量因素。另外，写字楼是否配备软性的人性化设施，也很重要。

　　岛内高端写字楼区域浮沉录

    历史回顾

　　提及厦门CBD的规划，还得从上世纪90年代后期说起。当时，有关部门提出，鹭江道至湖滨北路的筼筜湖西岸将建为厦门的CBD，鹭江道及滨北开始成为商务区热点板块。随后几年里，江头、金尚路、东渡及会展、观音山等都曾攀上城市CBD的“候选名单”。

　　鹭江道的腾飞

　　鹭江道写字楼的发展可以说是厦门写字楼发展历史最好的缩影。1999年，银行中心建成，厦门写字楼的高端市场正式开启。2002年左右，总高皆在140米以上的国际银行大厦与建行大厦相继落成，鹭江道进入写字楼的新高端时代。

　　不过，往后的几年里，鹭江道的写字楼发展进入沉寂期。与此同时，整个厦门写字楼开发也进入了停滞阶段。2000年-2005年期间，岛内写字楼的空置率是十分高的，这个现象在2005年年中才得到扭转。2009年以后，随着厦门第一广场竣工、厦门财富中心落成，鹭江道的写字楼商圈卷土重来，再次进入了供应的繁荣阶段。

　　如今，在建中的世贸海峡大厦、世侨中心、裕景中心等都在为这个老牌“CBD一哥”添砖加瓦。2016年前，这些建筑将相继交付使用。届时，作为“黄金地段”的鹭江道之人气及商务氛围可想而知。

　　滨北兴起又停滞

　　当年能与鹭江道CBD媲美的，自然要属滨北了。滨北即是厦门的政务区，也是几大中资金融、寿险机构总部、星级酒店聚集之地，有着CBD发展的良好土壤。这里的写字楼兴建于2000年左右，大多以自建自用为主，如税保大厦、中银大厦、大华银行大厦等在当时都是红极一时的。

　　2005年，成为了滨北的拐点。那一年，滨北CBD的发展因规划调整而停止，厦门CBD的发展重心转战到了观音山片区。此后，随着片区内高端住宅的发展挤压商务区空间，滨北的写字楼开发开始停滞。与此同时，东渡、江头、金尚路等片区也因为各种因素最终未能真正形成商务区。

　　东部新城的崛起

　　几经易主，CBD的位置最终落到了东部新城来。2005年，观音山将成为厦门最大CBD的消息正式面世，东部新城就像一匹“黑马”一样冲到了人们眼前。从整个片区来看，观音山商务营运中心与会展中心、国际会议中心、国际五星级酒店相连，让东部新城的沿海一线形成了新兴总部经济商务园区。

　　毫无疑问，观音山商务运营中心是东部新城中最抢眼的部分。以高端写字楼群为主体构成的该中心云集着众多名企，总部大楼的兴建成为了该片区的特色。而厦门康利金融大厦、国际金融中心等一批新落成高档写字楼都在今年投入使用并进行招租。此外，在会展片区，中航紫金广场等一系列高端写字楼、酒店也正在崛起。