收藏 厦执行土地增值税新预征率 非住宅类影响最大

       为促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，厦门市地方税务局近日发布《厦门市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（以下简称《公告》），对土地增值税部分类别的预征率和核定征收率进行上调，以充分发挥土地增值税调控作用。根据规定，今日（9月1日，税款所属期）起，新方案开始执行。

      预征率“升级”开发商建设资金或受制紧缩

      《公告》显示，预征率调整幅度具体为：（1）普通住宅预征率不调整，仍为2%；（2）非普通标准住宅预征率由目前的3%调整为4%；（3）别墅预征率不调整，仍为4%；（4）写字楼预征率由3%调整为6%；（5）其他非住宅（除写字楼外）预征率由4%调整为6%；（6）社会保障性住房不预征。

       《公告》还对核定征收率进行了调整，具体为：（1）个人转让非住宅二手房核定征收率由1%调整为5%；（2）非正常户房产被委托拍卖且买受人愿意代缴税款、异地单位转让在厦门的房产：住宅、工业厂房核定征收率由1%调整为5%；别墅核定征收率仍为5%；商业营业用房、写字楼、车位等其他房产核定征收率由3%调整为5%。

       记者注意到，此次土地增值税预征率方案“升级”后，非住宅类达到6%，为最高，影响也将最为突出。其中，变化最明显的是写字楼领域，预征率由3%提升至6%，调幅最大。此外，其他非住宅（除写字楼外）预征率也由4%上调为6%。

        对此，业内资深人士分析称，土地增值税预征率的调整将起到两个作用：一是有助于通过提高预征率来解决财政收入资金紧张的状况；二是对于规范房地产市场会产生一定的积极作用。虽然从最终的税收负担来说不会造成太大影响，但是会造成开发商资金供应方面的紧张。事实上，它是在紧缩开发商的建设资金，对开发商是个规范，有助于加强对开发商的税收管理。

        如房价与开发成本比过高 新盘将受明显压制

        在我国，土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。据了解，自1994年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补。

        今年4月2日，厦门市人民政府办公厅印发《关于本市贯彻<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>实施意见的通知》（厦府办[2013]60号），宣告“国五条”实施细则正式在厦门落地。细则强调，对商品住房预售方案进行预审，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

        实际上，不论是对住宅类还是非住宅类，厦门目前实行的都是“差别化土地增值税预征率”。根据规定，在厦的房地产开发企业应当在新开盘项目销售前将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房和城乡建设部门备案。经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。

        业内人士表示，今日起施行的土地增值税新方案，从一个侧面体现出，厦门版“国五条”执行力度正在“加码”，将对房地产市场进行更为有力的规范，有利于厦门房价更趋于稳定，推动本市房地产行业健康、有序发展。

      【名词解读】

       什么是“土地增值税”？

        土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。

        什么是“土地增值税预征率”？

        纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，属于土地增值税“预征范围”，其预征的比例即为“预征率”。“预征制”的形式为：事前预征，事后清算，多退少补。