收藏 综合体膨胀引担忧 厦门商业地产急需差异化发展

      9月7日，第五届中国国际地产投资交易会重点配套活动———“城市商业地产差异化运营”沙龙在厦门市国际会展中心举行。图智土地研究中心总经理助理刘斌文在沙龙上表示，2016年前后，厦门将有16个新的城市综合体建成投用，未来五年内，厦门综合体总量将突破1千万平方米，规模总量排在国内第一、二名。面对如此巨大体量的商业地产，如何差异化运营成为了话题焦点。本报记者为此听取了图智、仲量联行、世茂、戴德梁行及SM等业内人士及专家报告并采访了第一太平戴维斯相关负责人，让我们来听听他们对商业地产的高见。

　　未来

　　综合体供地集中放量

　　厦门近年来综合体土地供应放量，已经成为政府供地多样化的新选择，企业规避限购影响的新机会。而地价保持在较低的合理区间，也说明厦门综合体市场处于发展培育期。

　　目前，厦门综合体项目总建筑面积为975万平方米，而已出让未动工综合体项目总建筑面积为264万平方米。对此，刘斌文表示：“厦门综合体主要竣工时间会集中在2014-2016年，这意味着未来3年将有16个城市综合体密集入市，届时厦门综合体的总建筑面积将达到712万平方米。”

　　但与此同时，厦门常住人口、经济总量仅为青岛、苏州、宁波等其他二线城市的1/3），未来3年内厦门综合体密集入市加上众多开发商仍不断进入或准备进入商业地产的这股热潮，让人不得不开始担忧厦门市场的消化能力。

　　现状

　　数量多但同质化严重

　　目前厦门综合体开发的规模分为两种，大型市级的和小型区级的，大部分是以小型区级为主，服务的消费群众比较单一。而新增综合体的规模体量基本在30万平方米以上，分布在岛内核心的地段或岛外的交通枢纽，辐射范围可以分设到泉州、漳州，未来可以辐射到厦漳泉。厦门综合体的运营特点是销售数量比较多，持有型的物业比较少；盈利状况良好；消费水平中等；功能具有相似性。而目前厦门商业综合体的消费水平以中高端为主，高档的商业比较少。

　　而对比岛内外综合体的分布格局，刘斌文认为：“岛内要做精品综合体项目，岛内土地资源很紧张，交通拥挤，停车位不足，规模无法扩张，无法满足综合体的市场需求。而岛外有很多配套设施比较不完善，仍然需要综合体的项目用来完善和提升生活配套设施。”

　　业界

　　以高端商业为方向

　　世茂股份福建区域营销总监 孙清松

　　厦门的商业以中端为主，辅以少量的中高端，所以世茂决定打造厦门顶级商业。面对目前商业地产面临的问题，世茂主要分成三大计划保障，首先是建立战略伙伴团队，签订长期租约形式且商户招商不存在问题的主力店或次力店，例如超市。然后以较低的租金，确保零散商户能够维系正常经营，且储备零散商户资源，并与其签订中短期租约形式，快速替换不良的商户。

　　综合体要确保可持续发展

　　图智土地研究中心总经理助理 刘斌文

　　在供地规模方面，建议接下来综合体的供应速度适度放缓，确保不过量供应，但也要避免市场每年供应量大幅波动，通过有序的土地供给，实现厦门综合体的可持续发展。功能规划方面，建议开发商多规划持有经营的物业，具有主导功能的物业类型体量占比控制在40-60%。岛内未来新增综合体应该是以办公、商业、酒店为主体的功能，岛外则更适合开发带有居住、商业为功能的综合体。

　　厦门商业亟须差异化经营

　　仲量联行零售地产部副董事 孙燕玫

　　厦门本地居民消费力有限，未来市场吸引力上升放缓。厦门目前零售地产主要由SM、万达及本地的开发商引领，未出现特色的购物中心。未来商业差异化需要精准定位及多元化定位，主题上要细分主题及组合主题，建筑上要打造特色，提升项目价值，招商上要争取新颖业态和特色租户，运营上要主动面对风险，预留弹性。

　　价值洼地 运营为王

　　第一太平戴维斯华南区董事长 林木雄

　　二三线城市的发展，国内房地产基本上是摸着石头过河。虽然厦门商业地产目前还相对可控，但未来更多的商业地产入市后不一定能消化和吸收，成都已经开始出现这方面的问题，厦门也应该有所准备。商业地产应该有专业团队来进行指导规划，从拿地到开发、定位、规划到后期的运营，都要遵循服务理念。

　　问道新地产新资本新营销

　　第四届世界华商地产论坛落幕

　　晨报讯 9月9日，以“新地产 新资本 新营销”为主题的98中国投洽会第四届华商地产论坛在厦门国际会议中心举行。

　　第四届华商地产论坛通过主题演讲和互动交流等形式，整合房地产全产业链及新城镇化建设各方优势资源，为境内外企业发展助力。论坛以实效创新为原则，面对当前资金与销售两大新课题探讨新兴地产行业的发展趋势和亟待解决的问题，建立系统性地产金融，联合外出营销等合作模式。

　　本届华商地产论坛汇集多名经济学家及金融专家、境内外知名权威人士等重量级嘉宾：福建省工商联副主席李建南；南平市副市长 陈美琼；厦门市政府副秘书长郭金练；中国地产闽商联谊会轮值主席、三盛地产集团总裁林荣新；中国闽商资本联盟轮值主席苏福伦；ECFA两岸经济合作促进会秘书长胡亦雄；国际金融论坛城镇化研究中心主任 易鹏；中国地产闽商联谊会执行会长、秘书长林雄等。

　　在论坛上，由业主代表为获奖企业颁发了中国地产金钥匙奖。启动“跨界营销 闽商回归”亦是本次活动一大议程，由省工商联副主席李建南、中国地产闽商联谊会轮值主席、三盛地产集团总裁林荣新、上海福建商会监事长陈志金、陕西市福建商会秘书长苏新松、钦州市福建商会会长蒋天灿、中国地产闽商联谊会执行会长、秘书长林雄共同启动仪式。

　　精彩观点

　　住哪里、住什么、如何住？

　　国际金融论坛城镇化研究中心主任 易鹏

　　城市化最大的特点之一就是不可逆性，如果鼓浪屿在上面修几栋高楼，可能就把岛毁了，因此对于新型城镇化要学会留白，不能操之过急。当前新型城镇化共识应该包括：公平、集约、雅居、同步。与之相应的就是，以人口城镇化为核心，以提高城市承载能力为基础，以城市群为主体形态，以制度改革作为保障。

　　对应城镇化很简单，就是解决住哪里、住什么，如何住这三个问题。第一，布局在城市里面，六类极小类中小城市，第二是产服一体化，加强服务业，尤其是信息服务业结合的房地产产品。第三要考虑的低收入阶层进城和过收入阶层的配套，从而解决上山和下乡的问题。