收藏 厦门养老地产市场启动还差什么？

      日前，国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，养老地产再度成为业界关注的焦点。

　　尽管厦门曾被网友列为国内十大适合养老城市之一，但目前尚未出现养老地产。厦门“养老地产”市场启动还差点什么？

　　市场空白

　　近年来，在其他城市，养老地产不乏试水者。统计显示，现已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。北京、上海等一线城市目前都已经有了比较成熟的养老地产项目，比如万科在北京的万科幸福汇。不过，大多开发商仍处于摸着石头过河阶段。

　　对此，厦门不少业内人士认为，这主要是供求关系造成的。厦门作为一个人居环境优美的“海上花园城市”，吸引了大量的外来人员。目前，厦门购房群体的主力是在厦门工作、生活的70、80后的群体，他们的买房需求主要还是在满足居住需求或者改善家庭居住环境上，对养老地产”需求相对较小。此外，“落叶归根”的传统观念根深蒂固，目前这代老年人的消费行为和消费理念较为传统，也是制约养老地产发展的一个问题。

　　厦门市某品牌房企销售经理林先生也表示，相对于普通住宅项目受市场欢迎、回报快的特点，养老地产前期投资大、投资回报周期长，要求开发商有较强的资金实力，对开发商的要求比较高。在这种情况下，厦门多数开发商都更愿意开发普通住宅项目。

　　“养老地产的概念在国际上很早就被提出来，目前美国、日本、新加坡等国家的养老地产已相对成熟。”新景祥控股总裁秦刚表示，不仅是厦门，整个中国的“养老地产”虽然开始了十来年，但发展缓慢，仍处于初级阶段，而且国内较成熟的养老项目并不多。

　　岛外是理想选择

　　官方数据显示，近年来随着人口结构的变化，中国老龄化越来越明显。以厦门为例，截至去年底，厦门市户籍人口中60岁以上和65岁以上的老年人口为25.13万和17.18万，分别占全市户籍人口的12.98%和8.9%，都已超过老龄化社会的标准，这客观上令养老地产有了广阔的发展空间。

　　厦门万银投资发展有限公司总经理詹锐很早就开始规划开发高端“养老地产”，拟采取采取销售和持有运营并行的方式发展，同时也将尝试与保险公司合作的形式拓展。他认为，“相比于住宅、商业地产的激烈竞争，稳定性强的养老地产是不错的发展方向。并且，随着中国老龄化人口的增多，市场需求将在未来几年集中爆发。”

　　“当前不管是以政府机构为主导的养老，还是社会型养老，供给都非常有限。因此，中国养老产业发展虽然处于初级阶段，但养老产业未来发展前景看好，属朝阳产业，很有可能成为未来中国房地产的一个重要分支。”秦刚表示，“在专业机构的客户及市场运作能力支撑下，在政府政策扶持下，养老地产的快速发展期即将到来。”

　　在秦刚看来，一个好的养老地产选址最为重要，老年社区的定位必须基于城市发展的大视角，构建科学的选址模型。“厦门无论从气候还是市政配套、人文环境，都很适合养老地产的发展。从区域来看，厦门岛内因用地有限、成本高、人口众多、各种服务设施负载过大等因素的影响，不适合养老地产发展，而岛外交通及生活设施配套较成熟的区域，将是开发养老地产较为理想的选择。”

　　养老项目盈利困境

　　在开发商对养老地产充满期待之时，尴尬的现实却摆在他们眼前：养老地产项目很难盈利，而已投入运营的泛养老公寓等也难以获得老年群体的认可。

　　据业内人士介绍，地产商目前推出的养老社区项目整体经营状况并不好，比如已经营6年的上海亲和源算是国内较为成功的项目，尽管目前运营上基本实现平衡，但此前投入的成本还没有完全收回。

　　詹锐尽管在打造高端养老地产上踌躇满志，但直到如今，想法仍然停留在纸面上。土地高成本，政策不明朗，缺乏标准化，配套投资规模大，回收周期长等等，成了诸多“拦路虎”。詹锐很疑惑，如果进军养老产业，是开发养老地产还是养老机构？如果开发养老地产，是销售还是持有运营？如果持有运营，是采取产权式、床位式还是结合金融体系的“房屋银行”式？詹锐说，他们希望养老地产的投资回报率至少能在8%～10%。

　　“在相关政策限制和尚无成熟盈利模式借鉴的情况下，养老地产项目面临众多困境。”秦刚说，从目前来看，养老地产存在以下几种公认较为成熟的运营模式：一是项目完成并进入良好运营阶段后，整体打包出售给追求低风险低收益的社保、保险等金融机构；二是出售部分产权，用于平衡资金；三是会员制模式；四是集合股权模式。“不管哪种模式，养老地产具有其特殊性，它与社会保障体系必须紧密结合，它的利润回报会持续经历一个较长的时间周期，所以那些追求快增长高利润的投资者需慎入。”