收藏 戴德梁行:厦门未来甲级写字楼供应激增导致租金承压

      2014年1月15日，戴德梁行厦门分公司在厦门国际银行大厦11楼举行年终新闻发布会，戴德梁行厦门分公司总经理潘育敏女士、DTZ戴德梁行华南及华西区研究部高级助理董事张晓端女士、戴德梁行估价及顾问服务董事赖琳玲女士出席，从住宅、写字楼和商铺三个方面，总结厦门房地产市场在2013年的发展状况并预测2014年市场走势。

      戴德梁行认为，2013年厦门一手住宅市场量稳价增，岛外成交成为主力，土地市场升温。戴德梁行预测，2014年厦门楼市调控政策将着眼于长效机制，短期内限购限贷等行政性调控政策难以退出，强化预售管理、逐步取消购房入户政策等一系列调控政策将持续抑制投资及改善型需求入市，2014年楼市成交仍将以刚性需求为主。受土地供应放缓导致商品房新开工面积下降，2014年厦门新房新增供应预计小幅下降，成交量也将因此受限。但地王频出带动土地价格持续上升，将进一步增加区域内房价上涨预期，不过房价涨幅有望趋缓。

     未来甲级写字楼供应激增导致租金承压，双中心格局有望逐步成形

       金融中心大厦为两岸金融中心在2013年带来9.8万平方米的甲级写字楼新增供应，作为新兴商务区，两岸金融中心商务氛围尚不完善，租金水平略低于成熟商务区，新项目的入市也使得全市甲级写字楼租金下降10%至每月每平方米113.6元；而作为核心商务 区，鹭江道CBD虽无新增供应，仍然是不少企业进入厦门的首选，其 每月每平方米136元的租金仍为全市最高水平。随着新供应及尾盘的逐渐消化，年底厦门甲级写字楼空置率降至15%。

　　全年厦门甲级写字楼吸纳量达到8.24万平方米。金融类企业依然是市场新增需求的主力，而航运物流类企业出于成本考虑，在租赁活动中表现较为谨慎。一方面，航运物流行业为削减运营成本，选择从租金较高的鹭江道CBD或滨南滨北甲级物业搬出，搬入租金较低的其他商务区，显然行业聚拢及综合利用港口资源优势也是不少客户选择两岸贸易中心的重要考虑因素；另一方面，受政策鼓励，部分金融机构为扩展业务，选择搬入新入市的金融中心大厦。

　　2014年开始，厦门甲级写字楼市场将进入供应激增阶段，预计未来四年总供应将达到212万平方米，且每年的新供应量都超过当前市场的总存量。潘育敏认为，供应的显着增长必然给市场带来较大压力，在刺激吸纳量一定程度增长的同时，全市的空置率也将上升，且对租金上涨构成压力。结合区域来看，未来供应主要集中在鹭江道CBD及两岸金融中心--当前核心商务区鹭江道CBD的商务氛围随着高品质物业的入市将得到进一步增强巩固；另一方面，鉴于厦门积极打造总部经济以及布局海峡两岸金融中心，一些外资机构尤其是金融服务类行业也在积极布局厦门，其对高端写字楼的需求也日渐旺盛。伴随着硬件配套的不断完善，尤其是金融监管区、观音山商务运营区的快速发展，两岸金融中心片区的崛起有望使得厦门写字楼市场出现双中心的格局，其租金差距也有望逐渐缩小。

　　差异化定位规避供应压力，两岸金融中心未来发展引关注

　　厦门高端消费领域在2013年明显放缓，同时经济型消费比重显着扩大。餐饮市场方面，高端餐饮消费收缩明显，大众餐饮品牌扩张迅速。零售市场方面，快时尚品牌延续扩张势头，如Uniqlo、zara及H&M都在年内入驻集美万达广场；精品超市及进口商超呈现快速发展，如元初、merry season等继续扩张势头。

　　结合各商圈租金来看，基于厦门地铁一号线的开建带来的利好，中山路、SM商圈内的购物中心租金在2013年第四季度均出现上扬；而受到地铁施工所造成的交通不便及购物中心硬件设施陈旧等带来的不利影响，同样位于地铁一号线沿线的莲坂-火车站商圈的租金则出现小幅下降。此外，包括新开的商业项目在内的岛外购物中心整体经营环境继续好转，带动岛外商圈市场认可度提升，其租金水平与岛内的差距也有所缩小。2013年全市优质购物中心平均空置率维持在10%左右。

　　厦门购物中心发展一直保持相对平稳的势头，自2007年起厦门每年均有1至2个购物中心入市，2013年厦门集美万达广场的入市同样为市场带来了15.7万平方米的新增供应。截至2013年年底，全市优质购物中心总数突破12个，建筑面积近170万平方米。但进入2014年，预计厦门将有约80万平方米的购物中心入市。张晓端认为，大量商业项目的入市将打破近年来厦门商铺市场供应平稳的局面，集中供应所带来的竞争压力将体现在招租及具体经营过程中，预计全市空置率将被拉高。另一方面，多区域同时出现新增供应也将完善厦门商业市场的格局，进一步提高厦门的商业氛围；为避免正面竞争，各项目差异化的定位也将丰富零售及物业市场的发展。值得关注的是，位于两岸金融中心片区范围内的观音山及五缘湾-湖边水库两大商圈，未来几年将出现持续较大体量的供应。伴随着这些购物中心的入市，两岸金融中心片区的商业氛围将得到极大的提升，功能配套日趋完善的同时其作为商务区的整体氛围也将得到增强。