收藏 新"国5条"出台周年 厦门楼市有啥变化

      又到2月20日，一年前的今天，新“国五条”楼市政策出台。一年后，厦门房地产市场各个层面都发生了一系列变化，也存在着很多问题。“回顾‘国五条’出台至今市场一年来的发展，能得到很多有价值的提示。

　　2013年4月2日晚，备受关注的厦门版“国五条”正式发布。厦门市对于贯彻“国五条”的实施意见共有8条，包括补缴个税社保不能买房、资料造假5年内不得买房、二手房个税定为20%、二套房首付比例或提高等，此新政细则出台后，厦门楼市可以用“急冻”来形容，无论是“转让所得的20%征税”还是“限购、限外”的进一步严格执行，对房地产市场都产生了立竿见影的冲击。

　　1、直接冲击

　　二手房交易“退烧”

　　厦门版“国五条”针对二手住宅市场的税费政策，个税征收从原来的全额1%变成在可核实原值情况下征收差价的20%，这项政策给二手房市场带来明显变化。

　　自4月2日厦门版“国五条”细则出台后，我市二手房交易市场与火热的三月份相比，降温明显。市民发现，近期厦门一些街巷、小区的路口，经常会遇到摆摊叫卖“二手房”的中介，也出现房东降价抛售的情况。随着政策适应期的结束，厦门二手房交易市场又逐渐步入正轨。

　　新房

　　A、购房资格从严 外地客群减少

　　直观上，虽说厦门版“国五条”对二手房冲击较大，将很多潜力客户赶至新房市场，对新房成交大有 裨益。但厦门细则对外地购房客提出“史上最严厉”的限制措施，使得新房交易量出现较大折扣。据市国土房产局公布的数据显示，至2013年11月，厦门外地人购房占比跌破50%；全年数据显示，厦门本地人购房占54%。

　　市国土房产局数据显示，2013年厦门商品住宅累计销售44656套，面积508.59万平方米。对于依赖外地客群为主的厦门房地产市场来说，以往外地客群购买量占比约7成，按此占比来看，外地客购买量少了10000多套（在本地客群购买量不变的情况下）。

　　B、房价持续上涨 年度调控目标落空

　　2013年，厦门房价持续上涨，至12月，迎来“19连涨”。厦门版“新国五条”细则指出，房价调控目 标为“全市年度新建商品住房价格增幅要低于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅”，据厦门政府工 作报告内容透露，2013年厦门城镇居民人均可支配收入为41360元，增长10.1%；

　　来自国家统计局厦门调查队的调查显示，2013年厦门市新建商品住宅市场整体呈现量价齐升的态势， 新建商品住宅销售价格全年累计上涨11.7%。从两组数据对比来看，厦门年度房价控制目标显然落空。

　　2、间接冲击——地王频出 土地市场持续火热

　　2013年，厦门共出让住宅地14幅，其中，除了思明区外，各区均有推住宅地，分别为湖里区2幅、集美 2幅、海沧区3幅、同安3幅、翔安4幅。各区地王纪录均得以刷新，其中，岛内最高楼面价为29935.48元/ 平方米、海沧区最高楼面价为14310.62元/平方米、集美区最高楼面价10503.45元/平方米、同安区最高楼面价9950元/平方米、翔安区最高面价12546.82元/平方米。

　　从土地市场释放的数据来看，“国五条”并没对其造成影响。一方面，政策对需求是有所遏制，但土地市场供应严重不足，供需矛盾凸显；另一方面，政策的调控力度稍显温柔，不足以对土地市场形成明显冲击，而且三中全会传达出的会议精神，也加强了房企对未来的信心。

　　3、其他——厦门“购房式离婚”同比翻倍

　　自“国五条”政策出台以后，厦门不仅离婚登记率有所提高，向律师咨询离婚的人员也有所增加。据 记者采访各区婚姻登记处时发现，2013年第一季度，思明区、湖里区翻了一倍左右，集美、海沧、同安、 翔安方面，离婚办理人数，也均有所增长。

　　集美区民政局综合科长黄建伟以集美区为例介绍，国五条细则出台前后，集美离婚的人数有所增加， 1-3月离婚的对数达到183对，接近集美去年离婚对数的一半。“今年出现这么大的增加比例，我们认为是明显异常，不排除为买房或为征地拆迁补偿而离婚的人。”

　　短评：“新国五条”出台至今已有1周年，从厦门房地产市场的调控效果来看，“限购”的确遏制了部分投机投资性需求，却未曾起到预期的调控房价效果。且随着时间的推移，去年部分被限购外地客通过缴交医社保等手段重新获得购房资格，政策威力逐步递减。

    厦大学者戴亦一在接受采访时表示，厦门的“国五条”实施细则称得上十分严厉，但依然难以抑制房价的攀升。但是，不能因此长时期限制外地人购房，这只能是权宜之计，因为大量外地人涌入厦门的同时，也带来了大量的财富和智慧，这些人是厦门打造海西龙头城市的重要力量。另外，从国内大方向上来看，十八届三中全会已指明了“市场化手段”、“房产税”、“土地供应”、“保障房”等房地产调控的长效机制。可以预见，以往“头痛医头、脚痛医脚”的各种行政调控手段可能会逐渐淡出。