收藏 降价风波之杭州见闻
- 发布时间：02-27 11:30
新浪乐居深度报道
“今天住建部的秦虹主任都打电话给我，问杭州到底是怎么一回事。”2月24日晚间，浙江省著名的房地产专家丁建刚在电话里对我说了这样一句话。
这句话让我想去杭州一探究竟的心情变得更加迫切。2月18日开始的楼盘降价风波，让杭州处于舆论的漩涡。随后，“老业主怒砸售楼处”的新闻比比 皆是，房价要大降的消息传遍了每一处，高库存之下，杭州率先被贴上了“降价英雄”的标签。但真实的杭州呢？似乎被遗忘在了喧嚣下的死角。
从降价到全市的楼市表现，我看到的，一一呈现给你。
房闹真相：
维权业主说，“相比于价格，我们更关心安全”。销售员说，直降6000元的房子，其实只有3号楼的一套低户型。
周二下午，雨中的杭州。走进天鸿香榭里的售楼处，几十名套上白色短袖T恤的业主团团堵在售楼处门口，围住了一名扛着摄像机的电视台记者，略带激动地说话。<b>T恤上写着“拒绝辐射，欺诈售房”的字样。
在他们的身后，二十余名保安站成两排，让面积本就不大的售楼大厅显得更为拥挤。还有数名被业主称为“打手”的高壮男子在休息室坐着。沙盘倒下了好几个，整个沙盘区域被一根线隔开。
在此前的公开报道里，这样一幅场景被解读为“老业主房闹”。<b>天鸿香榭里是杭州第二个大幅度降价的楼盘，号称“直降6000元，起价11800元/平方米，均价13800元/平方米”。但是，据置业顾问金菲介绍，此次要开盘的是3、4、8号楼，共计推出200余套房源，此后在拿到预售证后会加推100套。”其实只有3号楼的一套低层房子卖11800元/平方米的单价。“她说。
“你们怎么降价了？”我问道。
“因为北海公园也降了呀，不降没有办法。”金菲的回答千篇一律。
“这些老业主也是因为这个来闹的？”
“天天来，随他们去吧。我买的黄金降价了，我找谁去赔？无理取闹嘛。”她说到这里翻了个白眼，不过其他的时候，她都表现的很自在，貌似对老业主的行为完全不在意。
但是老业主显然不愿意被误解，他们给出了一个和金菲完全不一样的答案。现场的20余名老业主信誓旦旦地说，他们闹事并不是因为降价，而是因为小区11号楼东北面、距离约100米的数条高压电线。
业主代表李磊提供了各式各样的资料，以此证明他们所说的并不假。他们和开发商浙江广鸿房地产开发有限公司(以下简称“广鸿”)总经理梁鸿眉的短信聊天记录，以及业主之间的QQ聊天截图都显示，在2月18号之前，他们已经多次就高压线辐射问题表示抗议。
自去年年底发现突然凭空架起来的高压线以后，李磊就开始上网搜索220kv高压线对人体所产生的危害。业主之间在相互交流后，商量要找广鸿讨说法。
19日的降价消息一出，迅速刺激了他们的神经。“这就是一个导火索，我们懵了，但是即使没有这个事情，我们还是会去售楼处。”李磊说，并不排除部分业主会将补差价作为诉求点，但是他们的主要诉求点是解决高压线的问题，或者退房。
苏丽是以14800元/平方米的均价购房的，相比于如今的价格，并没有高出多少。但她表现得无比愤怒：“房子降下来以后，我们首先会担心房子的品质是不是有问题？更重要的是，相比于价格，我们更关心自己的安全！”
一个开发商的危机
近几年里天鸿的主要资金来源只依靠天鸿香榭里一个项目，而天鸿香榭里更是一度滞销。
一个更大的担心让李磊和他的“战友”们更急于了解降价真相。业主间都在流传着这样一个消息：开发商广鸿的资金链面临断裂风险。<b>在和他们交流的过程中，我发现了很多构不上证据的蛛丝马迹，这个开发商资金吃紧的可能性确实很大。
苏丽提供了去年拍摄的一张建筑工人停工讨要薪资的照片：工人在售楼处挂起了写着“我要吃饭”的横幅。广鸿的一位副总对此给出的解释是：“当时我在出差，不太清楚。但是我们的工地目前还在施工。”
和苏丽一起冒雨赶来的马芳说起了另外一件事情。在2013年中下旬的时候，广鸿对外声称，客户买房只需先首付10万，剩余的首付款由第三方梁鸿 云借款给购房者，购房者需要在两年内还清，每半年还款10万，逾期则需要按全款的年利率24%计算利息。当地传闻，梁鸿云是梁鸿眉的弟弟。马芳说，老业主 中的大部分都加入了这个优惠活动。但当他们开始怀疑广鸿的资金状况的时候，一个担心被提了出来：广鸿可能有骗贷的嫌疑。
于是，在第二天的采访中，我将这个事情说给了浙江中天房地产集团有限公司副总裁金伟成听。“目前在杭州市场上确实有不少开发商做这个，算是灰色地带，也有正规的第三方机构，但如果第三方是开发商本人弄出来的，肯定是骗贷了，用30%的钱去套银行70%的钱。”金伟成说的很肯定。
公开信息显示，广鸿隶属于浙江天鸿房地产集团有限公司(以下简称“天鸿”)。查询浙江省工商局网站，广鸿成立于2009年，注册资本1亿元，法 人代表为李天林。不出意外的话，李天林的另外一个身份是上市公司浙江东方集团股份有限公司董事。东方集团的2005年年报显示，公司曾以委托贷款的方式向 天鸿提供了3600万元资金。
绍兴市工商局网站显示，天鸿成立于2001年，注册资本5000万，法定代表人梁鸿眉。梁鸿眉和李天林在公司的从属关系目前我们无从知晓，东方集团的一位工作人员证实，李天林已于去年逝世。
此外，天鸿虽然声称开发过天鸿华庭、天鸿雅苑、天鸿名都、天鸿广场、天鸿香格里拉花园等房地产项目，但是这些项目基本上在2008年之前均已售罄。也就是说，近几年里天鸿的主要资金来源只依靠天鸿香榭里一个项目，而天鸿香榭里更是一度滞销。
带着这些疑问，我和前述天鸿副总进行了一场差点进行不下去的对话。
“天鸿的资金状况确实有危机吗？”我问道。
“这个问题我不能回答，你要去找我们董事会，我没有这个权利。其实我们之前项目全部清算了，所有资金都用在天鸿这一个项目上，后续也许会有新的安排。”
“什么安排？”
“这个问题你要去找我们董事会。”又来了。
“但梁总一直联系不上，去办公室找他能找到吗？”
“估计找不到他，他最近很忙。这段时间估计无法回答你们的问题。”那我怎么去问董事会？
“李天林逝世了，法人代表的名字还是他。公司现在实际控制人是梁总？”
“这个也许是巧合，全世界那么多叫李天林的人。”
“但这个李天林曾经担任董事的公司给天鸿贷款过。”
“这也许也是巧合啊。这个问题我不太清楚，你要去问董事会。”
不过，该副总最后还是给了一些解释，关于高压线，他认为这是在楼盘规划红线之外的，是政府行为，且在100米外是不影响身体健康的。
为什么是德信地产打响杭州降价第一枪
当置业顾问曾国庆给我介绍北海公园的销售情况的同一刻，在20公里以外的杭州市公共资源交易中心，德信地产为了一块总起价11.2亿元的滨江白马湖某宅地厮杀到最后一刻。发生降价的18号，德信加价100万元，以17.5亿元拿下了钱江新城地块。
离开天鸿香榭里的售楼处以后，我的第二站是率先打响降价枪声的德信北海公园。 因第一个降价，德信地产已经出现在《华尔街日报》的版面上。
与天鸿香榭里的喧闹不同，北海公园显得寂静许多。售楼处里面零星的几个人，咨询的还都是德信的另外一个在售项目。<b>德信北海公园属于尾盘清盘，此次拿出来卖的是6号楼楼王200余套房源，几天内被抢购一空，目前仅剩下7套房源。这里的房闹现象并未持续，早先出现的横幅和激烈争执的场面早已消失。
当置业顾问曾国庆给我介绍北海公园的销售情况的同一刻，在20公里以外的杭州市公共资源交易中心，德信地产为了一块总起价11.2亿元的滨江白马湖某宅地厮杀到最后一刻。发生降价的18号，德信加价100万元，以17.5亿元拿下了钱江新城地块。
“德信土地投资部门的一位工作人员和我说，他们降价就是为了接下来有充裕的资金去拿地，接下来在拿地这块会有更多动作。”杭州楼市业内人士杨晓娟说，<b>德信去年销售总额超过了60亿。据克而瑞提供的数据，德信2013年在杭州当地的销售额约为39亿元。显见的一点是，德信完全不差钱。
在去年下半年的时候，克而瑞杭州公司总经理刘晨光带领着他的团队就绘制了一张杭州楼市雷区图，根据库存和销售情况，预测2014年面临销售风险的项目和区域，德信所在的城北区域赫然在列。<b>春节刚过，德信营销部门的负责人在带队考察克而瑞的时候，曾看到过这张预警图。
几乎所有的杭州业内人士都判定，德信降价是集团的营销策略，而非资金紧张。在刘晨光的记忆里，2010年年底的时候，德信率先降低下沙的一个项目的售价，引起轰动。“降价后迅速采取了更灵活的价格和销售策略，这可以说是一种路径依赖。”刘晨光说。
“德信素以小滨江著称。滨江的特点是什么，就是房价在好的时候就上涨，不好卖了下降，很灵活。”滨江集团是总部位于杭州的知名上市房企。
25日，德信集团常务副总裁费中敏在接受杭州当地媒体采访时表态，降价是公司的策略，并不代表其他区域和项目也会跟进。在这则采访的最后，德信位于城东的德信东望项目再次开盘的消息恰到好处地被放出来，显然，这个项目是不会有多么夸张的降价行为的。
还有一件有意思的事情。<b>滨江在同一板块的某楼盘曾经卖出过不到1万元的低价，22日加推房源，价格升到了13000元/平方米，当天去化率达到近8成。
在德信对面的售楼处，某竞品楼盘的售楼员王娜娜说起香榭里和北海公园的降价行为时表现得十分不屑：“香榭里的品质你们也知道，北海公园是为了清 盘。我们是不会降价的。”她所在的楼盘同样在这个时机点加推了2幢楼的房源，价格保持在去年的水平，销控表显示，去化率达到7成。
当我埋头研究这幅大半壁江山都是红色的销控表时，已经看了半年房子的66岁的王雪珍站在我旁边对王娜娜喊起来了：“怎么还是这么高啊？和我上次看的一样啊。对面德信都降了，以后大家都要降，你们怎么不降的呀？”至于王娜娜的回答，请参考上一段。
本土和外来房企的竞争
“我觉得绿地会成为2014年杭州楼市的噩梦。他们有过大幅降价的先例。1月份只成交了57个亿，在杭州和旭辉合作的项目卖的也不好，要知道它们今年的目标是2400亿，今年在杭州要上好几个新项目，降价可能性很大。”
德信和天鸿这两家房企有个共通性，都是浙江本土房企。所以刘晨光认为，降价是本土房企正常的价格调整行为，为了应对外来房企高周转的冲击。
进驻到杭州本地的外来房企几乎都是全国的知名品牌，万科、保利、融创、龙湖、中海……这些龙头房企在这里迅速聚齐。2013年是外地房企进入杭州市场最多的一年。
刘晨光在和本土企业交流的时候，发现他们开始变得不安。“本土房企的做法是先做好产品，销售并不见长，而外来企业的标准化营销水平把他们一下子打懵了。这些本土企业也很难抢到地，他们做事情的时候会考虑净利润，但是外来房企的目标是先进入到这个市场，不计成本。”
金伟成更愿意将降价理解为本土房企主动求变的过程。“本土房企相对来说资金成本很高，13个点左右，杭州现在很多企业做项目赚不了什么钱。外地房企销售和渠道是分两块做的，成体系，我们也在学习。”
本土房企一旦降价，有明确业绩目标的外来房企跟风降价的可能性非常大，这让刘晨光担心，会有扰乱市场的风险。<b>“我觉得绿地会成为2014年杭州楼市的噩梦。他们有过大幅降价的先例。1月份只成交了57个亿，在杭州和旭辉合作的项目卖的也不好，要知道它们今年的目标是2400亿，今年在杭州要上好几个新项目，降价可能性很大。”
降得多，卖得就好。在杭州西面的蒋村，万科曾用3年的时间把价格涨到20000元单价以上，中海某项目一出手直接卖16000元/平方米左右， 一下子完成了30多亿元的销售。万科在城北的某楼盘去年开盘，外界以为最少要卖到18000元/平方米，后来均价是远低于这个数字的14800元/平方 米，据传去年卖了1000多套。
降与不降
这不是最好的杭州，这也不是最坏的杭州，这是一个日子比较难过的杭州。
在杭州的最后一天，由无数个小案例和数据拼凑起来的杭州楼市特征和未来趋势，在我的脑海里变得越来越清晰，但谁也无法保证，这就是真相。
精明的开发商们其实早就预感到了今天的紧张局面。“一般12月份很少有推新盘的，万科在去年年底是推了好几个项目。我们那个时候就发现，刚需量开始不足，供需出现不平衡的兆头。”金伟成说。
克而瑞的数据显示，2013年杭州的商品房(包括办公、商铺)库存是11.27万套，商品住宅的库存则是7.5万套，两项均达到了历史最高水平。市场行情好的2013年，杭州市的商品房成交量则是8万多套。
“杭州最大的风险就是，新拿地的开发商为了布局为了业绩，不会捂地，这就导致供应量持续大幅增加，导致供过于求在一个时点会特别夸张。”这是刘晨光预计的最坏的情况。
11万多的数字并不可怕，“2009年、2010年的时候，库存达到过9万套，也一年就可以消化掉，所以11万套没那么恐怖”。“最可怕的在于需求，刚需被去年挖掘的差不多，改善性需求没有出来。”金伟成说。
区域降价和小幅度的价格调整也许会是众望所归的选项。<b>2012年3月份，杭州房价曾经出现过较大的跌幅，成交量迅速飙升，后来价格开始回升。距今过去了20个月，成交疲态涌现，价格涨到一定水平自然难卖，所以下降一定的幅度也符合周期规律。
金伟成所在的中天集团就推出了特价房，在杭州，很多房企都趁势以这样不夸张的折扣方式来吸引客户。“我们开盘的时候，可能会推出力度比较大的优惠，后来房价走高，特价房就是拿出一小部分房子，以差不多的开盘折扣来卖。”
但大家都一边倒地认为，这将是正常的市场调节行为，绝非所谓的崩盘，大幅降价几率也不大。“新开的楼盘可能会在定价这块更加谨慎。但是杭州市政府是一个很难勾兑的政府，即使是万达来了也一视同仁，大家拿地成本都很高，所以降价降得很厉害的空间是没有的。”刘晨光说。
这不是最好的杭州，这也不是最坏的杭州，这是一个日子比较难过的杭州。
(注：除刘晨光和金伟成外，文中人物均为化名)
