收藏 后调控时代的楼市走向 房价降不降谁说了才算数

　　昨天，参与“3次调控下的房企抉择——&mdash 2011城市观点论坛厦门行”的国内专家、学者，以及国内、本土的房地产商齐聚一堂，就政策走势、房产税利弊、房价设限等话题，展开了一番激烈的“论剑”。【相关新闻：名家云集 头脑盛会 探讨3次楼市调控下房企抉择】

　　值得一提的是，在宏观调控政策趋紧的情况下，房地产商如何寻找新的商机，成为本土和国内不少开发商关注的焦点性话题。

　　谈调控效应：

　　政策略松就大买，稍有收紧即观望

　　中国的房地产市场将何去何从？昨日与会的不少专家认为，这要看国家针对楼市的调控政策。

　　著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟看来，目前，大家对房地产市场政策的预期是非常混乱的。

　　钟伟举例说，比如今年最大的亮点保障性住房，中央的目标是五年3600万套，真能做成吗？大家是迷茫的；另一个是房产税，它是否会在全国推广，各个城市跟上海、重庆的版本是相同，还是不同，我们不知道。其三，各地的限购政策松紧程度不一，限购政策何去何从也是一个困惑。比如，有的地方政府已经明确指出限购令到今年的12月30日到期，到期后怎么办呢？还有，二手房交易税的大幅提高，导致了存量房流动性降低，是否要一直持续下去？大家也有不同的判断。

　　尽管市场预期混乱，但大家都有一个共同的认识：房产调控政策趋紧的大方向应该不会变。

　　“大势摆在那边，房产调控政策肯定是趋紧的势头。”中国房地产协会副会长朱中一预计，今年的调控政策走势肯定更加具体化。根据他对政策的解读，现在的大背景是，即使我们把经济增长放慢一点，也要把民生问题解决好，把稳定问题解决好。这次中央政府明确了调控目标：房价与消费能力基本适应。

　　对此，钟伟提醒，开发商不要对金融调控抱有侥幸之心。其实，目前的资金价格并不高，虽然钱少但钱并不贵，所以还是少跟银行讨价还价。他预测，今年至少还要加息2－3次，存款准备金率也还有3次提高的可能。

　　政策调控还导致了消费者心态的变化——&mdash 越来越焦虑和短期化，政策略有放松就大举购买，稍有收紧就立即持币观望，这也造成了房价更容易大起大落。

　　看房价走向：

　　要想降低房价，政府该少收钱

　　房价走向也是昨日与会专家、学者和开发商“论剑”的焦点。

　　“现在已经比较清楚地表达了房价的目标，如果今年卖的房子都低于去年的平均价，那涨还是跌？”在著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮看来，这已经是很清楚的指标了。

　　不过，金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹则认为，她不同意房价都是由政府来设定上线，市场经济还是由市场说话。从研究的角度来说，我们会从每个城市有多大上涨空间和下跌空间的标准来看，现在很多人讨论的目标是相对于去年涨多少或者跌多少，就是在跟上年比动量的指标。“而我喜欢用一个比较绝对的目标——&mdash 月供收入比的指标。”杜丽虹指出，月供收入比包括三个重要因素：房价、收入、利率。

　　“房价上涨与百姓的收入增长的矛盾需要长时间来解决，所以需要用政府之手的强制性来争取时间的缩短。”著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康则认为，房价的变化也不是随着经济的增长就一定增长，和经济增长的速度和老百姓的收入相协调是一个长期的问题。

　　不过，在部分开发商看来，房价的涨跌并没那么复杂。“如果真要房价下降的话，那政府就应该少收钱。”海尔地产董事长兼首席执行官卢铿认为，对价格的下降幅度不要有太多期许。

　　他分析说，房价是跟成本绑在一起的，地价、拆迁、管理、财务这些硬性的，包括现在还有一些不合理的规定引起的成本，很多开发商不得不去搞一些灰色的交易，所以以成本结构来分析，房价是不可能降的。

　　那么，开发商是不是存在暴利呢？在卢铿看来，前几年拿地的少数开发商有暴利，最近一两年拿到地的根本就没有暴利。当房价降下20%到30%的时候，也不是好事，因为，那时候，买不起房子的人还是买不起，有房者因为资产贬值也不高兴，最终的结果是有大量闲钱的人会“扫房”。

　　论房产税征收：

　　其他地方跟进，不会来得太快

　　房产税在上海、重庆试点之后，大家并没有从中看到预期中的 “震撼效果”。房产税要不要在全国推广？如何看待房产税带来的效应？

　　“方向是正确的，但还需要细化。”作为官方代表，著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康认为，现在判断房产税的效果还为时过早，政府也不希望它一开始就带来震撼力，而是更期待在试点后总结完善，最终带动其他城市的跟进。他辩护道，只要基本方向没错，然后在推进过程中不断排除不确定性，增加确定性，这个政策就是可行的。

　　贾康指出，在房产税的征收上，政府要发挥的作用是既不越位又不缺位，必须完成历史上的建设，就是地方性的税务制度，钱从哪里来用到哪里去的循环。“我们再回过头来看上海、重庆试点的房产税，就可以更好地把握完成中国经济转轨和现代化的全局是什么分量，是一大套政策关联的初始环节。”

　　“我认为在重庆、上海所率先使用的房地产税务具有实际意义。”贾康指出，既然现在有种种的矛盾合在一起，上海、重庆的地方决策层敢为天下先，他们实际上突破了官场多一事不如少一事的规则，不能简单地停留于争议，要在大方向下大胆地试大胆地闯，这个闯当然要有承担风险的气概。首先要充分肯定上海、重庆敢为天下先的实验，实话实说，房产税在这两个地方试行是经过了千辛万苦的努力。中国现在各种竞争力交织在一起，做一件事非常难，你要设计一个可行的方案，让他确实启动起来，要把这个事情实质性地往前推，确实有很大难度。

　　而往后有了一定的把握之后，国家是不是会考虑扩大试点范围呢？

　　对此，贾康说，按照一般的经验估计，短期之内我们不要急于设想其他地方会纷纷跟进，没有这么快，大的方向是扩大范围，之后再逐步地覆盖更多城市。

　　而在钟伟看来，房产税最大的问题在于，制定的时候不明不白、不清不楚、偷偷摸摸、无依无据。“我不反对政府纳税，但是现在我们只有纳税人的义务，没有纳税人的权利”。

　　“房价已经被成本绑架了”

　　问：您对房产税的征收持什么样的态度？

　　答(钟伟)：房产税，并非房地产税，其实是不存在很多困扰的，到现在为止，我都是反对征收房产税的，现行的房产税事实上相当于美国的物业税。

　　问：您认为二季度房价会下降吗？

　　答(海尔地产董事长兼首席执行官卢铿)：房价是被成本绑架了，地价、拆迁、管理、其他费用以及一些灰色支出，从目前看来，所有的成本都没有下降，尤其是最近一两年拿地的开发商，根本就没有压缩成本的空间，所以我希望大家不要对房价大跌抱以太大期许。

　　房地产商：

　　坚定走品质之路

　　金都海湾置业有限公司总经理姚金连：三次调控可谓最严厉的调控，近一个月以来，老百姓希望降价、开发商希望政策松动，但是面对调控，开发商最重要的是保持冷静，学会面对调控也是在这个行业稳步发展的基础。

　　在面对调控下，开发商应如何抉择？首先开发商要坚持诚信，坚定产品的品质，不论是怎样调控，打造好的项目给购房者，才能得到市场的认可；其次是选择产品，在不同的地方，打造不同的产品，适应当地的需求。

　　宝嘉地产总经理杨文焱：面对调控，开发商的眼光不要紧盯着政策，而是要长远看开发，将企业目标明确然后扎实、稳健地开发就好。

　　另外我认为，最好的产品才最有竞争力，现在不少地产企业注重搞创意、搞概念，但是他们要清楚，消费者最后还是要看质量，企业只要定位清晰，紧抓品质，就不需要盲目炒作。当然，在调控的背景下，企业还是需要理解政策、顺应政策，找准机会，总有发展空间的。

　　导报记者 孙春燕 张顺和/文 黄少毅 吴晓平 张向阳/图